Primo-accédants : tout ce qu’il faut savoir pour réussir son premier achat immobilier

C’est décidé, vous achetez ? Acquérir pour la première fois un logement pour un primo-accédant est à la fois un projet excitant et un tantinet angoissant. Et pour cause, acheter un appartement ou une maison n’est pas un investissement comme les autres. Franchir le cap ne se fera donc pas sans une multitude de questions. Mais que cache réellement ce statut ? Quels sont les dispositifs d’aide pour un primo-accédant ? Comment bien préparer ce projet ? Pierre Promotion, promoteur immobilier en Bretagne, vous guide pour réussir ce premier achat si important.

Qu’est-ce qu’un primo-accédant ?

Le terme primo-accédant renvoie souvent au fait d’acquérir pour la première fois sa résidence principale. Mais la définition réelle de primo-accédant cache une subtilité. Est considéré comme primo-accédant une personne ou un couple qui n’a pas été propriétaire de sa résidence principale durant les deux dernières années précédant l’achat immobilier. Attention, pour un couple qui souhaite bénéficier des avantages du statut de primo-accédant, cela implique que les deux conjoints remplissent cette condition.
Le statut de primo-accédant concerne uniquement l’achat d’une résidence principale, qui est par définition le lieu d’habitation de la personne ou de la famille au quotidien. Fiscalement, la résidence principale est le lieu d’habitation au 31 décembre de l’année de perception des revenus. En bref, il s’agit du lieu où vous vivez la plus grande partie de l’année, par opposition à une résidence secondaire où vous résidez partiellement ou encore à l’investissement locatif où vous ne vivez pas du tout.
La primo-accession n’est donc pas un statut unique si l’on se réfère à la définition stricto sensu. Il est possible de redevenir primo-accédant ou bien de l’être malgré un investissement immobilier locatif sous le dispositif Loi Pinel ou encore l’achat d’une résidence secondaire. Investir dans un appartement neuf ou une maison neuve pour les mettre en location ne vous empêchera pas de bénéficier du statut de primo-accédant.

En résumé, vous serez donc considéré primo-accédant :
● Si vous n’avez jamais été propriétaire de votre résidence principale
● Si vous n’êtes plus propriétaire de votre résidence principale depuis plus de 24 mois

Le profil du primo-accédant

Dans les faits, le profil des primo-accédants est souvent celui d’un jeune acquéreur qui réalise son premier achat immobilier pour s’y installer, seul ou en couple. L’âge moyen des primo-accédants en France est de 34 ans. La Bretagne est la région où les primo-accédants de moins de 34 ans sont les plus nombreux. Cette « jeunesse » des profils est un atout. Cible attractive pour les banques, obtenir un prêt immobilier pour un primo-accédant s’avère plus simple. En effet, le primo-accédant est souvent en début de carrière professionnelle, est faiblement (voire pas du tout) endetté et dispose donc d’une bonne capacité d’emprunt. Pour les organismes bancaires, c’est l’occasion de fidéliser cette clientèle, d’autant plus que de nombreux dispositifs d’aide sont reconduits. Ces aides contribuent à rendre le crédit immobilier moins pesant.

Devenir propriétaire pour la première fois : est-ce le bon moment ?

L’idée est là, vous souhaitez acheter votre bien immobilier. Pour franchir le pas, il faudra lever le doute sur quelques interrogations. Un projet bien réfléchi en amont vous permettra de gagner en sérénité et en rapidité. Acheter dans l’immobilier est toujours intense. Plusieurs points sont à analyser et à corréler avant de se lancer : le marché immobilier, votre projet et son financement.

Le marché immobilier en Bretagne : le bon élève

Si l’année 2022 a connu un marché immobilier très dynamique à l’instar de 2021, la tendance pour 2023 est à l’apaisement. Dans un contexte inflationniste et des taux d’intérêt plus élevés que début 2022, on pourrait s’attendre à une baisse des prix dans les mois ou années à venir. Si la baisse ou la stagnation est palpable dans les grandes villes du territoire français, la Bretagne semble épargnée. En cause : son attractivité et son dynamisme. Les prix de l’immobilier en Bretagne sont donc toniques mais mesurés dès que l’on s’écarte des grandes villes. Les programmes neufs à Rennes continuent à se développer pour satisfaire une forte demande comme dans de nombreuses villes de Bretagne.

Définir ses besoins : une étape incontournable

Le premier achat pour un primo-accédant soulève beaucoup de questions. Pour vous aider à y voir plus clair, voici les points essentiels à retenir en vue de mener votre projet à bien et sereinement.

Quels sont vos besoins ?

Acheter une maison pour un primo-accédant est un rêve partagé par beaucoup. S’il faut évidemment voir à long terme pour un achat immobilier et prendre en compte l’évolution du foyer, le budget servira de guide. Il est fréquent pour les primo-accédants de commencer par l’acquisition d’un appartement. Trouver une maison n’est pas toujours simple et implique plus d’entretien. On fera donc la liste des besoins en matière de surface, du nombre de chambres idéal, de la zone géographique souhaitée, de ses envies qu’il faudra corréler à la capacité de financement. Pas question de se lancer dans ce premier achat si l’on n'est pas stable géographiquement ou bien s’il s’agit de se priver de tout.

Neuf ou ancien ?

Là encore, le budget et les besoins vont orienter le choix. Si vous cherchez à tout prix le cachet de l’ancien, c’est alors vers lui qu’il faudra vous tourner. Si vous cherchez le confort et la modernité, il faudra regarder du côté d’un programme neuf. L’avantage d’un achat neuf, c’est qu’il apporte un confort et un haut niveau de performances énergétiques, le tout dans un logement moderne, prêt à habiter et sans travaux à prévoir. Point non négligeable, c’est également dans le neuf que les dispositifs d’aide pour financer sa résidence principale sont les plus nombreux.

Préparer les étapes du financement

Pour devenir propriétaire de votre logement, il sera nécessaire de bien préparer le financement de votre opération. Pour cela, quelques étapes essentielles vous aideront à y voir plus clair.

La capacité d’emprunt

Estimer votre capacité d’emprunt qui correspond au montant maximum que vous pouvez emprunter en fonction de vos revenus et de vos charges est essentiel. Elle sera déterminée en fonction :

● De votre taux d’endettement (fixé au maximum en France à 35 %)
● De votre apport personnel
● Du type de prêt souscrit
● Du montant des mensualités et de la durée de l’emprunt

Le dossier de prêt

Une fois cette première étape effectuée, il est temps de constituer votre dossier de prêt qui servira à obtenir le meilleur taux auprès des organismes bancaires. Pour cela, faites le point sur votre apport personnel, votre taux d’endettement, le type de prêt que vous souhaitez souscrire. Point d’orgue de la préparation de ce dossier, vérifiez les aides auxquelles vous pourriez avoir droit en tant que primo-accédant et leurs conditions d’éligibilité.

Quelles sont les aides pour un premier achat immobilier ?

La question du budget est évidemment clé dans un achat immobilier. Le statut de primo-accédant présente de nombreux avantages qui vont soulager l’investissement, particulièrement dans le neuf.

Les aides financières

Le prêt à taux zéro (PTZ) : le coup de pouce de l’État

Dispositif phare pour la primo-accession, le prêt à taux zéro (PTZ) est un prêt aidé de l’État remboursable sans intérêts d’emprunt et sans frais de dossier pour l’achat d’une résidence principale. Ce coup de pouce permet de faire baisser les mensualités en ne remboursant que le capital, augmentant ainsi votre capacité d’emprunt.
Le prêt à taux zéro pour un primo-accédant est accordé sous conditions de ressources dont les plafonds sont fixés en fonction de la zone géographique du logement ainsi que du nombre de futurs occupants. Son montant va donc varier si vous envisagez d’acheter un bien immobilier à Lorient ou à Rennes.

Prévu pour s’arrêter à la fin de l’année 2022, le dispositif est reconduit jusqu’au 31 décembre 2023. Son montant peut financer jusqu’à 40 % du prix d’achat du logement neuf en zone (A, A bis et B1) contre 25 % pour un bien ancien ou neuf situé en zone B2 et C. Le prêt à taux zéro ne peut constituer un mode de financement unique, il sera donc toujours complémentaire d’un autre prêt immobilier. Le PTZ pour un achat neuf est plus élevé que dans l’ancien et constitue une aide précieuse pour une première acquisition immobilière.

Le prêt épargne logement (PEL)

Pour les primo-accédants titulaires d’un plan épargne logement (PEL) ou d’un compte épargne logement (CEL), il est possible de contracter un prêt épargne logement pour acquérir leur résidence principale. Ce prêt n’est pas soumis à des conditions de ressources. Cette épargne accumulée pendant 4 ans au minimum permet d’obtenir un prêt à un taux avantageux assorti d’une prime d’État. Le taux d’intérêt va varier selon la date d’ouverture du compte ou du plan.
Le montant de ce prêt octroyé une seule fois :
● est de 92 00 € maximum pour un PEL et 23 000 € pour un CEL
● sert à financer l’achat d’un appartement ou d’une maison
● est cumulable avec le PTZ et d’autres prêts

Le prêt conventionné (PC)

Autre dispositif, le prêt conventionné est octroyé aux primo-accédants sans conditions de ressources pour l’achat de leur résidence principale. Il est accordé par un établissement bancaire ayant signé une convention avec l’État. Son taux d’intérêt est plafonné. Le prêt conventionné permet de financer l’achat ou la construction d’une maison ou bien d’un appartement.

• Le délai de remboursement peut aller de 5 à 30 ans (ou s’allonger jusqu’à 35 ans)
• Il est cumulable avec d’autres prêts (PTZ, PEL, PAS…), mais ne peut être complété par un prêt immobilier classique

Le prêt d’accession sociale (PAS)

Autre type de prêt conventionné, le prêt d’accession sociale (PAS) est destiné aux ménages plus modestes afin de favoriser leur accès à la propriété. Il est donc soumis à conditions de ressources qui vont varier selon la zone géographique dont dépend le futur logement et la composition du foyer. Il peut couvrir l’intégralité du financement de la résidence principale dans le neuf ou dans l’ancien à des taux d’intérêt avantageux. Il est cumulable avec d’autres prêts.

Le prêt Action Logement

Cette nouvelle version du prêt auparavant appelé « 1 % logement » est un prêt à taux réduit dédié aux salariés des entreprises du secteur privé de plus de 10 employés hors secteur agricole. Les entreprises concernées versent une part de leur masse salariale sous forme de cotisation appelée participation des employeurs à l’effort de construction (PEEC). Les salariés peuvent donc bénéficier à ce titre d’un crédit immobilier à un taux fixe de 0,5 % (hors assurance) pour un montant maximum de 40 000 € dans la limite de 40 % du montant de l’acquisition (sauf dispositions particulières). Il permet donc de financer sur 25 ans maximum une partie de :

● L’acquisition ou la construction d’un logement neuf
● L’accession en bail réel solidaire (BSR) dans le neuf ou l’ancien
● L’acquisition d’un logement ancien vendu par un organisme de HLM sous réserve que le classement du DPE soit compris entre A et E

Pour les primo-accédants qui investissent dans un bien neuf, la Prime Accession de 10 000 euros cumulable avec le prêt action logement peut être octroyée sous conditions d’éligibilité.

Les autres dispositifs

En plus de ces grands dispositifs, d’autres aides existent également pour les primo-accédants :

● Les aides des collectivités locales qui favorisent l’accès à la propriété. Elles varient en fonction de la région ou de la commune dont vous dépendez et sont répertoriées sur le site de l’Anil
● Les aides des mutuelles en fonction de votre secteur d’activité, des caisses de retraite complémentaire et les aides bancaires visant à accompagner les jeunes et les primo-accédants.
Ces dispositifs d’aide à la faveur de l’acquisition d’un bien neuf s’accompagnent également d’avantages fiscaux.

Des avantages fiscaux dans le neuf

Si vous souhaitez acquérir ou construire un logement neuf, vous bénéficiez également en tant que primo-accédant de certains avantages fiscaux.
● La TVA réduite pour l’achat d’un logement neuf dans les zones ANRU ou les quartiers de vie prioritaires. Pour bénéficier de la TVA réduite à 5,5 % (contre 20 %), vos ressources doivent respecter un plafond
● L’exonération de la taxe foncière qui peut aller de 2 à 7 ans sous conditions. Les logements neufs à très haute performance énergétique permettent d’en bénéficier si les conditions sont remplies
● Les frais de notaire réduits dans l’acquisition d’un bien neuf. Ils seront compris entre 2 et 3 % contre 7 à 8 % dans l’ancien

Tous ces avantages permettent donc de favoriser l’accès à la propriété pour les primo-accédants. Les conditions sont particulièrement avantageuses pour l’acquisition d’un logement neuf. Malgré les nombreux avantages liés au statut, effectuer son premier achat pour un primo-accédant reste une source d’inquiétude bien légitime. Les conseillers Pierre

Promotion vous accompagnent et vous conseillent sur le type de bien le plus adapté à votre situation et les avantages dont vous pouvez bénéficier.