Bail réel solidaire : comment ça marche et qui peut en bénéficier ?

Le bail réel solidaire (BRS) est un dispositif innovant qui permet à des acquéreurs aux revenus modestes de devenir propriétaires d’un bien immobilier à un prix abordable. Ce système repose sur la dissociation entre le foncier et le logement, et il se développe dans de nombreuses villes en France, notamment dans des zones tendues comme la ville de Paris ou la côte d’Azur.

Qu’est-ce que le bail réel solidaire (BRS) ?

Créé en 2016 par l’État, le bail réel solidaire est un mécanisme d’accession sociale à la propriété. Sa vocation principale est de permettre à des familles modestes d’acheter un logement à un coût réduit.

Concrètement, l’acheteur devient propriétaire du logement, tandis que le terrain reste la propriété d’un organisme de foncier solidaire (OFS). Cela réduit considérablement le prix de vente des logements, rendant son accession plus accessible.

Le bail réel solidaire impose des plafonds de ressources et s’inscrit dans une logique de logement principal. Les logements sous BRS ne peuvent pas être mis en location ni utilisés comme résidence secondaire, renforçant leur vocation sociale.

Comment fonctionne le bail réel solidaire ?

Le rôle des organismes de foncier solidaire (OFS)

Ces organismes jouent un rôle central dans la marche du bail réel solidaire. Ces organismes à but non lucratif sont habilités par l’État pour conserver la propriété du terrain tout en accordant aux acquéreurs un bail réel leur permettant d’occuper le logement.

Dissociation du foncier du bâti

La spécificité du bail réel solidaire réside dans cette dissociation. Le ménage achète uniquement le logement, tandis que l’OFS reste propriétaire du terrain. Cette séparation réduit le coût de l’achat, parfois jusqu’à 40 % par rapport au marché classique.

Les conditions du bail réel solidaire (BRS)

Le bail réel solidaire est signé pour une durée minimale de 18 à 99 ans. Les propriétaires doivent respecter plusieurs conditions, notamment :

• Occuper le logement en tant que résidence principale, il est interdit de mettre votre logement acquis avec cette avantage en location. Plus de conseils sur votre investissement immobilier locatif.
• S’acquitter d’une redevance mensuelle auprès de l’OFS pour l’utilisation du terrain (généralement entre 1 et 3 € par m²).
• Respecter les plafonds de ressources définis par l’État.
• Ne pas dépasser un certain prix de revente, afin de maintenir le logement accessible à d’autres ménages modestes.

Qui peut bénéficier du bail réel solidaire ?

Les critères d’éligibilité

Pour bénéficier d’un logement sous bail réel solidaire (BRS), les ménages doivent répondre à plusieurs critères :

• Plafonds de ressources : Les revenus du foyer doivent être inférieurs à des seuils fixés par l’État. Par exemple, pour un couple sans enfants en zone A, le revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser 57 000 €.
• Résidence principale : Vous devez occuper votre appartement ou maison en tant que logement principal, c’est-à-dire au moins 8 mois par an.
• Composition du foyer : Le nombre de personnes à charge dans le foyer est pris en compte pour déterminer les plafonds.

Pour vérifier votre éligibilité, contactez un OFS ou consultez les informations relatives au programme immobilier qui vous intéresse.

Le processus de candidature

Les candidats doivent d’abord identifier un logement proposé en bail réel solidaire, souvent via des promoteurs ou directement auprès des OFS. Le processus inclut :

1. Vérification des ressources et éligibilité.
2. Signature d’un contrat avec l’OFS.
3. Recherche d’un crédit immobilier, souvent facilité par un prêt à taux zéro (PTZ).

Ce parcours peut sembler complexe, mais il permet à des familles d’accéder à un bien immobilier dans des zones où l’immobilier classique est inabordable.

Les avantages et limites du bail réel solidaire

Avantages pour les bénéficiaires

• Prix de vente réduit : En dissociant le foncier du bâti, le dispositif permet une baisse significative du montant de l’achat.
• Taxe foncière allégée : Les propriétaires bénéficient souvent d’une réduction sur cette taxe, car le terrain reste la propriété de l’OFS.
• Encadrement des reventes : Le prix de revente est plafonné, garantissant que le logement reste abordable pour les futurs acquéreurs.
• Accessibilité accrue au crédit : Les banques sont plus enclines à accorder un prêt grâce à la stabilité offerte par l’OFS et la possibilité de bénéficier du PTZ.

Limites et critiques

• Redevance foncière : Bien qu’elle soit modeste, cette redevance mensuelle peut peser sur certains ménages.
• Encadrement strict : Les conditions d’utilisation et de revente du logement limitent la flexibilité des propriétaires.
• Disponibilité limitée : La quantité de logements en BRS reste faible, notamment dans les grandes villes comme Paris et les zones tendues.
• Plus-value plafonnée : En cas de revente, elle est limitée, ce qui peut décourager certains investisseurs.

Le bail réel solidaire en Bretagne et Pays de la Loire : une réponse aux besoins locaux

En Bretagne et Pays de la Loire, le bail réel solidaire (BRS) s’impose progressivement comme un levier pour faciliter l’accession à la propriété dans des zones marquées par une forte tension immobilière. Ce dispositif innovant, fondé sur la dissociation entre le foncier et le bâti, permet à des ménages aux revenus modestes d’acheter un logement à un prix plus abordable.

Dans les territoires où la pression foncière est forte, notamment en zones littorales ou urbaines, le BRS contribue à maintenir une offre de logements accessibles pour les actifs et les familles. Il répond également aux enjeux de mixité sociale et d’ancrage résidentiel durable. Porté par des organismes de foncier solidaire (OFS), ce dispositif tend à se développer aussi bien en ville qu’en périphérie, en complément des politiques locales d’habitat.

Conclusion

Le bail réel solidaire est une réponse innovante à la crise du logement en France, offrant une voie d’accession à la propriété à des prix abordables pour des ménages modestes. Son fonctionnement repose sur un partenariat entre l’État, les organismes de foncier solidaire (OFS) et les acheteurs, avec un encadrement strict pour garantir le but sociale du dispositif.

Toutefois, ce modèle reste perfectible, notamment face à une demande croissante et une quantité limité de logements disponibles. Pour en savoir plus, consultez notre foire aux questions sur le BRS ou contactez un OFS près de chez vous !

FAQ sur le bail réel solidaire

Quels sont les inconvénients du BRS ?

• Encadrement des reventes : Le prix de revente est plafonné, ce qui peut limiter la plus-value réalisée par le propriétaire par rapport à un logement classique.
• Redevance foncière : Bien que peu élevée (généralement entre 1 et 3 € par m²), cette redevance mensuelle est un coût supplémentaire à prendre en compte.
• Offre limitée : Le nombre d’appartements ou maisons disponibles en BRS est encore faible dans certaines zones, notamment dans des villes très demandées comme Paris ou la côte d’Azur.
• Flexibilité réduite : L’appartement ou la maison doit obligatoirement être occupé comme logement principal et ne peut pas être loué ou utilisé comme logement secondaire.

Comment financer un BRS ?

Le financement d’un logement en BRS est similaire à celui d’un classique, avec quelques atouts spécifiques :

• Prêt à taux zéro (PTZ) : Le BRS permet souvent de bénéficier d’un PTZ, qui peut financer jusqu’à 40 % du prix d’achat, selon les revenus et la localisation.
• Crédit immobilier : Les banques sont généralement favorables à financer des projets en BRS, car ils sont encadrés et sécurisés par l’OFS.
• Redevance foncière : Bien que modeste, la redevance mensuelle doit être intégrée dans votre plan de financement.

Les promoteurs ou l’OFS accompagnent souvent les candidats dans leurs démarches pour obtenir un financement adapté.

Quel apport pour un BRS ?

Un apport personnel n’est pas obligatoire pour acquérir un logement en BRS, mais il peut faciliter votre financement :

• Un apport d’environ 10 % du prix d’achat est souvent recommandé par les banques pour couvrir les frais annexes (notaires, garanties).
• Les ménages avec peu ou pas d’apport peuvent toutefois obtenir un crédit, grâce au soutien des dispositifs comme le PTZ.

Un compte épargne logement ou un livret A peut être utilisé pour constituer un apport.

Qui paie la taxe foncière en BRS ?

C’est le propriétaire du logement, c’est-à-dire le preneur du BRS, qui doit s’acquitter de cette taxe. Cependant :

• La taxe foncière est souvent réduite, car le terrain reste la propriété de l’OFS.
• Cette spécificité varie selon les communes. Il est donc conseillé de vérifier auprès de l’OFS ou de la mairie.

Puis-je louer mon logement en BRS ?

La location d’un logement acquis en BRS est interdite. Le dispositif impose de l’occuper comme appartement ou maison principal, ce qui signifie :

• Vous devez y habiter au moins 8 mois par an.
• Vous ne pouvez ni le sous-louer ni l’utiliser comme logement secondaire.

Cette règle vise à garantir que les logements en BRS restent accessibles aux ménages modestes et remplissent leur but sociale.

Qu’est-ce qu’un livret de crédit dans le BRS ?

Ce livret n’est pas une spécificité du BRS, mais le terme peut désigner des dispositifs financiers utilisés pour préparer un achat immobilier :

• Un compte épargne logement (CEL) ou un plan épargne logement (PEL) peut servir de garantie ou d’apport.
• Le livret A peut également être mobilisé pour constituer un apport personnel.

Ces solutions permettent aux ménages de mieux se préparer à l’achat tout en bénéficiant de conditions avantageuses pour le crédit immobilier.