Donation 100 000 euros immobilier : comment profiter de l'exonération ?

Jusqu'au 31 décembre 2026, la donation 100 000 euros immobilier constitue une opportunité pour aider un proche à devenir propriétaire. Grâce à un dispositif exceptionnel prévu par la loi, chaque donateur peut transmettre jusqu'à 100 000 € exonérés de droits de donation afin de financer l'achat d'un logement neuf ou certains travaux de rénovation énergétique. Cette mesure vise à favoriser l'accession à la propriété et à soutenir les projets immobiliers des différentes générations d'une même famille.

Dans cet article, découvrez les conditions d'application de cette exonération, les plafonds à respecter, les démarches déclaratives à effectuer ainsi que les points de vigilance à connaître. Nous verrons également comment cette somme peut être mobilisée dans le cadre de l'achat d'un logement neuf avec Pierre Promotion, promoteur immobilier implanté dans le Grand Ouest.

Donation de 100 000 euros pour l'immobilier : de quoi parle-t-on ?

Une exonération temporaire de droits de donation

La loi de finances pour 2025 a instauré un dispositif exceptionnel codifié à l'article 790 A bis du Code général des impôts. Cette mesure permet aux particuliers d'effectuer des dons de sommes d'argent exonérés de droits de donation lorsqu'ils participent au financement d'un projet immobilier éligible.

Concrètement, entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026, un donateur peut transmettre jusqu'à 100 000 € à un bénéficiaire sans fiscalité sur cette somme, à condition que les fonds soient affectés à un projet répondant aux critères prévus par la loi.

L'objectif poursuivi est double :

• favoriser l'accession à la propriété ;
• soutenir la construction de logements neufs ;
• encourager la transmission anticipée du patrimoine familial ;
• dynamiser les projets de rénovation énergétique des résidences principales.

Cette exonération s'applique indépendamment du niveau de revenus du bénéficiaire dès lors que les conditions fixées par la loi sont respectées.

Donation, don manuel, abattement : bien distinguer les régimes

Dans le langage courant, il est fréquent d'entendre parler d'« abattement donation logement neuf » pour désigner ce dispositif. Juridiquement, il s'agit pourtant d'une exonération temporaire distincte des mécanismes déjà existants.

Plusieurs régimes peuvent coexister :

• l'exonération temporaire de l'article 790 A bis du Code général des impôts ;
• les abattements classiques applicables selon le lien de parenté ;
• le don familial de sommes d'argent ;
• les règles habituelles relatives aux donations et successions.

Par exemple, un parent peut donner à son enfant en bénéficiant de l'abattement classique renouvelable tous les 15 ans, tout en utilisant, sous conditions, l'exonération temporaire destinée à l'acquisition d'un logement neuf.

Cette possibilité de cumul peut constituer un véritable coup de pouce pour financer un projet immobilier ambitieux. Toutefois, chaque situation étant particulière, il reste recommandé de solliciter un notaire afin de vérifier les conséquences patrimoniales et fiscales de l'opération.

Qui peut donner, qui peut recevoir et jusqu'à quel montant ?

Le dispositif vise à faciliter la transmission au sein de la famille élargie.

Peuvent notamment être donateurs :

• les parents ;
• les grands parents ;
• les arrière grands parents.

Peuvent recevoir les sommes :

• les enfants ;
• les petits enfants ;
• les arrière petit enfant ;
• à défaut de descendance, certains neveux et nièces selon les conditions prévues par la loi.

Le don doit prendre la forme d'une somme d'argent versée par virement bancaire, chèque ou tout autre moyen permettant d'en justifier la réalité.

Le mécanisme repose sur un double plafond :

• 100 000 € maximum par donateur ;
• 300 000 € maximum par bénéficiaire tous donateurs confondus.

Exemple concret

Paul souhaite acheter un logement neuf.

Il reçoit :

• 100 000 € de son père ;
• 100 000 € de sa mère ;
• 50 000 € de sa grand mère.

Le total reçu s'élève à 250 000 €. Cette somme reste dans la limite du plafond global de 300 000 € applicable au donataire.

Les versements peuvent intervenir en plusieurs fois pendant la période prévue par la loi, à condition que les plafonds soient respectés et que les sommes soient affectées à un projet éligible.

Abattement donation logement neuf : quels projets sont éligibles ?

L'achat d'un logement neuf ou en VEFA

Le premier objectif du dispositif concerne l'acquisition d'un logement neuf.

Sont notamment visés :

• l'achat d'un logement neuf déjà achevé ;
• l'acquisition d'un bien en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) ;
• certaines opérations répondant aux critères de logement neuf définis par la réglementation fiscale.

L'exonération peut ainsi être utilisée pour financer tout ou partie de l'apport personnel nécessaire à l'achat.

La VEFA représente un cas particulièrement fréquent. Dans ce type d'opération, l'acquéreur réserve un bien immobilier alors qu'il est encore en construction. Les fonds donnés peuvent alors participer au financement du projet, sous réserve du respect des délais prévus par la loi.

Les programmes développés par Pierre Promotion dans le Grand Ouest s'inscrivent pleinement dans ce cadre et permettent aux acquéreurs de concrétiser plus facilement leur rêve de devenir propriétaires d'un logement neuf.

La rénovation énergétique de sa résidence principale

Le dispositif ne se limite pas à l'acquisition immobilière.

Les fonds reçus peuvent également financer des travaux de rénovation énergétique réalisés dans la résidence principale du bénéficiaire.

Cette possibilité concerne notamment :

• l'isolation thermique ;
• le remplacement des équipements de chauffage ;
• l'amélioration de la performance énergétique du logement ;
• certains travaux répondant aux critères réglementaires.

Même si cette utilisation existe, le dispositif constitue avant tout une opportunité particulièrement intéressante dans le cadre de l'achat d'un logement neuf.

Quelles conditions respecter pour conserver l'exonération ?

Un don versé entre le 15 février 2025 jusqu'au 31 décembre 2026

L'exonération ne concerne que les dons effectués dans une période précise.

Le versement doit intervenir entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026.

Cette date limite est essentielle. Une donation réalisée après le 31 décembre 2026 ne pourra plus bénéficier de cette mesure exceptionnelle, sauf prolongation législative ultérieure.

Pour les familles qui envisagent une transmission d'argent destinée à un projet immobilier, il est donc conseillé d'anticiper les démarches ainsi que le calendrier d'acquisition.

Des fonds utilisés dans les 6 mois

La somme versée doit être utilisée dans les six mois suivant le don.

Le bénéficiaire doit ainsi affecter les fonds à l'acquisition ou à la rénovation dans ce délai.

Exemple

• Donation reçue le 1er mars 2026 ;
• Signature d'un contrat de réservation en avril ;
• Utilisation effective des fonds avant le 1er septembre 2026.

Conserver les justificatifs est indispensable afin de pouvoir démontrer que les sommes ont bien financé un projet éligible en cas de contrôle de l'administration fiscale.

Une résidence principale pendant 5 ans

La loi impose également un engagement de conservation.

Le logement financé doit rester une résidence principale pendant au moins 5 ans à compter de son acquisition ou de son achèvement.

Cette obligation peut être satisfaite :

• soit par l'occupation du logement par le bénéficiaire ;
• soit par une location à un locataire qui y établit sa résidence principale.

L'objectif est de favoriser l'habitat principal et non les investissements spéculatifs à court terme.

Le non-respect de cet engagement peut entraîner la remise en cause de l'exonération et le paiement des droits initialement économisés.

Comment déclarer une donation de 100 000 euros ?

Même lorsqu'elle est exonérée, la donation doit faire l'objet de formalités déclaratives.

Les principales démarches sont les suivantes :

1. Réaliser le versement de la somme par un moyen traçable.
2. Déclarer la donation selon les modalités prévues par l'administration fiscale.
3. Conserver l'ensemble des justificatifs.
4. Être en mesure de démontrer l'utilisation des fonds pour un projet éligible.

Selon les situations, la déclaration peut être effectuée en ligne ou au moyen des formulaires prévus par l'administration.

L'intervention d'un notaire n'est pas toujours obligatoire lorsque le don prend la forme d'un don manuel. Néanmoins, un accompagnement professionnel demeure vivement conseillé, notamment lorsque les montants sont importants ou lorsque plusieurs générations participent à une même transmission.

Le notaire pourra notamment :

• vérifier le respect des plafonds ;
• analyser les conséquences sur la succession future ;
• sécuriser la rédaction d'un acte notarié si nécessaire ;
• accompagner les échanges avec l'administration fiscale.

Cet article a uniquement une vocation informative et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé.

Utiliser une donation pour acheter dans le neuf avec Pierre Promotion

Un don comme apport pour financer une VEFA

Dans un projet immobilier neuf, l'apport personnel joue souvent un rôle déterminant pour obtenir un financement bancaire.

Une donation exonérée peut ainsi renforcer le dossier d'acquisition et contribuer à financer :

• le dépôt de garantie ;
• l'apport demandé par la banque ;
• certaines dépenses liées à l'achat.

Cette aide familiale peut également s'articuler avec d'autres dispositifs destinés aux acquéreurs, comme les logements éligibles au PTZ.

Selon les caractéristiques du projet, elle peut aussi se combiner avec les avantages liés aux frais de notaire réduits dans le neuf.

Pour préparer efficacement son acquisition, il peut être utile de consulter également le guide du primo-accédant.

Synchroniser le calendrier du don et celui de l'achat

L'un des points clés consiste à coordonner le versement de la donation avec le déroulement de l'opération immobilière.

L'acquéreur doit notamment tenir compte :

• de la date du don ;
• du délai d'utilisation de six mois ;
• de la signature du contrat de réservation ;
• du calendrier de déblocage des fonds ;
• des différentes étapes de l'état futur d'achèvement.

Une bonne anticipation permet d'éviter toute remise en cause de l'exonération.

Pour les acquéreurs qui hésitent encore entre différents types de biens, notre article consacré à acheter dans le neuf ou dans l'ancien apporte un éclairage complémentaire.

Les personnes à la recherche d'un programme immobilier dans le Grand Ouest peuvent également découvrir les programmes immobiliers neufs en Bretagne proposés par Pierre Promotion.

Donation 100 000 euros immobilier : récapitulatif

Critères et règles applicables:

• Plafond par donateur: 100 000 €
• Plafond par bénéficiaire: 300 000 €
• Période de versement: Entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026
• Mode de versement: Virement, chèque ou autre moyen traçable
• Projets éligibles: Achat d'un logement neuf, VEFA, rénovation énergétique
• Utilisation des fonds: Dans les 6 mois suivant le versement
• Bénéficiaires : Enfants, petits enfants, arrière petit enfant, certains neveux et nièces
• Engagement de conservation: Résidence principale pendant 5 ans
• Fiscalité: Exonérés de droits dans le respect des plafonds