Où investir en Ille-et-Vilaine ? Zones rentables et conseils d’expert

L’Ille-et-Vilaine attire de plus en plus d’investisseurs au nord comme au sud grâce à son dynamisme économique, sa démographie en croissance et ses nombreuses villes attractives. Découvrez les meilleures zones où investir, avec un focus sur Rennes, Saint-Malo et d’autres communes à fort potentiel.

Les facteurs clés à considérer avant d’investir

Démographie et croissance continue dans le département

Avec plus de 1,1 million d’habitants, l’Ille-et-Vilaine est le département breton le plus peuplé, et sa croissance ne cesse de se confirmer. Chaque année, il accueille de nouveaux habitants, attirés par son dynamisme économique et sa proximité avec la mer. Rennes figure parmi les villes les plus attractives de France pour les jeunes actifs et étudiants.

Pour un investisseur, cette croissance démographique garantit une demande locative soutenue dans la plupart des communes, aussi bien pour le marché résidentiel que pour le saisonnier sur le littoral.

L’attractivité économique et la force de l’emploi

Rennes et son agglomération profitent d’un tissu économique solide, marqué par des pôles d’excellence en numérique, cybersécurité, télécommunications, agroalimentaire et recherche. Avec un taux de chômage inférieur à la moyenne nationale, le département séduit les jeunes diplômés et les familles cherchant des opportunités professionnelles.

Cet environnement économique est un levier majeur pour un investissement locatif rentable, notamment en résidence principale ou en logement étudiant.

Une qualité de vie qui attire locataires et propriétaires

Entre mer et campagne, l’Ille-et-Vilaine séduit par sa qualité de vie. Saint-Malo, Dinard ou Cancale offrent un cadre balnéaire recherché, tandis que Rennes et ses communes périphériques allient services, infrastructures et dynamisme urbain.

Les villes moyennes comme Montauban-de-Bretagne ou Châteaubourg bénéficient également d’un essor résidentiel grâce à leur proximité avec Rennes et leurs prix encore accessibles.

Un bon maillage d’infrastructures et d’équipements publics

La LGV reliant Rennes à Paris en 1h25 a renforcé l’attractivité du département. Les infrastructures de transport (rocades, TER, réseaux de bus, liaisons littorales) facilitent les déplacements quotidiens. Les habitants profitent aussi d’un réseau éducatif et médical dense, facteur rassurant pour les familles et les investisseurs.

Le marché immobilier local : entre tension et opportunités

L’immobilier en Ille-et-Vilaine est marqué par une forte demande et une offre limitée dans les zones tendues comme Rennes ou Saint-Malo, ce qui favorise la valorisation du patrimoine.

Cependant, des opportunités existent encore dans les villes secondaires et les périphéries, où les prix restent abordables. Miser sur un programme neuf en Ille-et-Vilaine permet de profiter de frais réduits, de normes énergétiques performantes et d’une attractivité locative renforcée.

Rennes : la capitale bretonne, moteur de l’investissement locatif

Un marché locatif en pleine expansion

Capitale bretonne et pôle universitaire majeur, Rennes attire chaque année plus de 70 000 étudiants et de nombreux actifs. La demande en location y est structurellement forte, que ce soit pour des studios, des T2 ou des logements familiaux. La ville bénéficie également d’un réseau de transports en commun performant, qui facilite les déplacements et renforce l’attractivité des différents quartiers.

Pour un investisseur, Rennes est une valeur sûre, avec une rentabilité moyenne oscillant entre 3,5 % et 5 % selon les quartiers. Les secteurs du centre historique, du quartier de la Gare, de Beaulieu (étudiants) ou encore de la Courrouze offrent des opportunités solides.

Des projets urbains ambitieux dans les quartiers périphériques

La métropole rennaise investit massivement dans de nouveaux projets urbains : ZAC ViaSilva, quartier Baud-Chardonnet, ou encore de futurs écoquartiers. Ces développements sont des atouts qui offrent aux investisseurs la possibilité d’acheter dans le neuf avec un fort potentiel de valorisation.

Saint-Malo : la ville côtière au fort potentiel saisonnier

Investissement touristique ou résidence secondaire

Cité corsaire emblématique, Saint-Malo est une destination prisée des touristes français et étrangers. Les locations saisonnières y sont particulièrement rentables, notamment dans l’Intra-Muros, Paramé ou Rothéneuf.

Un investissement locatif saisonnier peut afficher une rentabilité brute supérieure à 7 %, surtout en haute saison.

Un patrimoine et un cadre de vie très recherché

Au-delà de l’aspect touristique, Saint-Malo attire de nombreux retraités et familles séduits par son cadre de vie maritime, son patrimoine architectural et sa proximité avec Rennes (moins d’1h en train).

L’immobilier neuf y reste rare mais recherché : un placement patrimonial qui se valorise dans le temps.

Dinard, Bédée, Le Rheu… Des communes dynamiques autour de Rennes

Dinard : attractivité littorale et cadre haut de gamme

Station balnéaire prestigieuse, Dinard séduit une clientèle haut de gamme, notamment pour l’investissement en résidence secondaire. Sa proximité avec Saint-Malo et son patrimoine balnéaire en font un marché de niche, à forte valeur ajoutée.

Bédée & Le Rheu : l’équilibre entre nature et accessibilité

Autour de Rennes, des communes comme Le Rheu ou Bédée offrent un compromis idéal entre prix attractifs, espaces verts et proximité des pôles d’emploi. Ces secteurs séduisent particulièrement les familles et les primo-accédants, avec une demande locative en hausse.

Châteaubourg, La Dominelais et Montauban-de-Bretagne : miser sur les villes en croissance

Un immobilier plus abordable, idéal pour les primo-investisseurs

À 20-30 minutes de Rennes, ces communes bénéficient d’un marché immobilier plus accessible. Les prix au m² y sont inférieurs à ceux de la métropole, tout en offrant une bonne desserte routière et ferroviaire.

Cela en fait des zones idéales pour un premier investissement locatif ou pour bénéficier d’un effet de rattrapage sur la valorisation.

Des zones en développement avec potentiel de valorisation

De nombreux projets d’urbanisme (zones d’activités, lotissements, équipements scolaires) renforcent l’attractivité de ces villes moyennes. Miser sur le neuf dans ces emplacements peut constituer un placement stratégique à moyen terme après achat.

Quel type d’investissement privilégier en Ille-et-Vilaine ?

Résidence principale, locatif longue durée ou saisonnier ?

• Résidence principale : Rennes et ses périphéries sont idéales pour acheter et habiter.
• Locatif longue durée : Rennes, Cesson-Sévigné, Saint-Jacques-de-la-Lande ou Montauban-de-Bretagne offrent une forte demande en logement étudiant et familial.
• Locatif saisonnier : Saint-Malo et Dinard sont des valeurs sûres sur le littoral.

Profiter du neuf : PTZ, LMNP, frais réduits et performances énergétiques

Tous nos programmes sont neufs et permettent aux investisseurs de profiter :

• du PTZ (Prêt à Taux Zéro) pour la résidence principale,
• du statut LMNP pour optimiser fiscalement un investissement locatif meublé,
• de frais de notaire réduits (2 à 3 % contre 7 % dans l’ancien),
• de logements performants aux dernières normes énergétiques.

Ce qu’il faut retenir pour bien investir en Ille-et-Vilaine

• Rennes : la valeur sûre, moteur économique et locatif.
• Saint-Malo et Dinard : l’attrait du littoral et du tourisme.
• Communes périphériques (Le Rheu, Bédée, Montauban…) : accessibilité, prix attractifs et potentiel de valorisation.
• Miser sur un investissement immobilier neuf offre des avantages fiscaux et patrimoniaux solides.

Si vous souhaitez aller plus loin dans vos recherchez d’investissements, consultez nos articles : Où investir en Bretagne ? et Où investir dans le Finistère ?.

Questions Fréquemment Posées

Villes où investir autour de Rennes ?

Autour de Rennes, des communes comme Cesson-Sévigné, Le Rheu, Châteaubourg ou Montauban-de-Bretagne offrent un excellent compromis entre prix accessibles et proximité avec les pôles d’emploi.

Quelle est la plus grande commune d’Ille-et-Vilaine ?

La plus grande ville est Rennes, qui compte plus de 225 000 habitants et reste la capitale administrative, économique et universitaire du département.