Plan de relance logement 2026 : tout savoir pour investir dans le neuf

Le plan de relance logement s’impose comme le nouveau dispositif fiscal appelé à prendre la suite du Pinel après sa suppression. Pensé pour relancer l’investissement locatif dans les logements neufs, ce nouveau dispositif repose sur un mécanisme d’amortissement particulièrement attractif pour les propriétaires bailleurs. À partir de 2026, ce plan relance logement pourrait profondément transformer le marché du logement et offrir de nouvelles opportunités aux investisseurs souhaitant acheter neuf plutôt qu'ancien. Conditions, fonctionnement, plafonds, exemple concret : voici tout ce qu’il faut savoir avant d’investir.

Qu'est-ce que le plan de relance logement ?

Le plan de relance logement est un projet porté dans le cadre de la loi de finances 2026 afin de soutenir la construction de logements et relancer l’offre locative privée. Ce dispositif relance logement, également appelé dispositif Jeanbrun, doit permettre de remplacer le Pinel.

L’idée principale est simple : permettre aux investisseurs de déduire chaque année une partie du prix d’achat de leur bien immobilier grâce à un système d’amortissement, tout en favorisant la création de nouveaux logements dans les zones où la demande est forte.

Pourquoi ce nouveau dispositif fiscal arrive en 2026 ?

La fin du Pinel au 31 décembre 2024 a laissé un vide important dans le secteur de l’immobilier neuf. Depuis plusieurs mois, le gouvernement, le premier ministre, le ministre du logement ainsi que plusieurs maires alertent sur la crise du logement et la baisse du nombre de logements construits par an.

Porté notamment par Vincent Jeanbrun député à l’origine du dispositif Jeanbrun, et sous le gouvernement de Sébastien Lecornu, ce projet de loi vise à soutenir les bailleurs privés et relancer les ventes dans le neuf. Plusieurs acteurs comme CDC Habitat, la Banque des Territoires ou encore les représentants du secteur immobilier participent aux échanges du comité de suivi chargé de faire évoluer les mesures.

L’objectif affiché par l’État est ambitieux : atteindre 400 000 logements construits chaque année et accélérer la production de 2 millions de logements d’ici 2030, dont une partie de logements sociaux.

Les objectifs visés par l'État

Ce plan de relance poursuit plusieurs objectifs :

• soutenir la construction neuve ;
• encourager l’investissement locatif ;
• améliorer l’accès au logement ;
• relancer l’activité du secteur immobilier ;
• répondre à la pénurie actuelle de logements.

Le dispositif souhaite aussi redonner confiance aux investisseurs grâce à une fiscalité plus lisible et plus durable.

Comment fonctionne le plan relance logement ?

Le principe de l'amortissement immobilier

Le cœur du dispositif fiscal repose sur l’amortissement immobilier. Contrairement au Pinel qui accordait une réduction d’impôts, le dispositif relance logement permet de déduire chaque année une partie de la valeur du bien des revenus imposables.

Concrètement, l’investisseur peut amortir :

• le logement ;
• certains frais liés à l’achat ;
• parfois les travaux intérêts d'emprunt taxe foncière et charges annexes selon le cadre définitif du texte.

Ce mécanisme permet de réduire les revenus locatifs imposables et donc d’améliorer la rentabilité globale de l’opération.

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Un amortissement jusqu'à 12 000 € par an

Selon les premières annonces du plan relance logement, l’amortissement pourrait atteindre jusqu’à 12 000 € par an sur certains investissements dans les logements neufs.

Cette déduction annuelle viendrait alléger fortement la fiscalité des investisseurs. Le principe est particulièrement intéressant pour les ménages fortement imposés souhaitant investir dans le neuf tout en conservant une stratégie patrimoniale de long terme.

Une imputation possible jusqu'à 10 700 € sur les autres revenus

Autre avantage évoqué dans le projet : une imputation du déficit généré sur les autres revenus du foyer fiscal, dans une limite proche de 10 700 € par an.

Exemple simple :

• un investisseur perçoit 9 000 € de loyers ;
• ses charges, amortissements et intérêts d'emprunt taxe foncière génèrent un déficit ;
• ce déficit peut venir réduire l’impôt payé sur ses autres revenus.

Ce fonctionnement rapproche partiellement le mécanisme du déficit foncier, tout en conservant la logique spécifique du bailleur privé.

Quels logements sont éligibles au dispositif relance logement ?

Les logements neufs éligibles à l'offre locative

Le plan de relance logement vise principalement les logements neufs :

• VEFA,
• biens récemment achevés,
• programmes respectant la RE 2020,
• logements destinés à la location longue durée.

Les investissements dans un immeuble collectif situé en zone tendue devraient être privilégiés.

Dans ce cadre, plusieurs programmes développés par Pierre Promotion peuvent répondre aux critères envisagés par le futur décret. Nous disposons d’une offre de logements neufs dans différentes villes attractives, adaptées à l’investissement locatif.

Une résidence récemment achevé à Lorient : AVANT-SCENE

Idéalement située entre le centre-ville historique, la gare de Lorient et l’Université Bretagne Sud, la résidence AVANT-SCÈNE propose des appartements allant du T2 au T5. Éligible au nouveau dispositif Jeanbrun, relevant du statut du bailleur privé, elle offre un cadre de vie agréable, adapté aussi bien au quotidien qu’à un investissement locatif.

Les zones géographiques concernées

Le dispositif devrait cibler les zones tendues où la demande locative est forte et où l’offre de logements reste insuffisante.

Le zonage définitif reste en attente de publication au moment de cette mise à jour, mais il devrait s’appuyer sur les zones déjà utilisées par les précédents dispositifs d’aide à l’investissement.

À Nantes par exemple, Pierre Promotion propose des appartements en VEFA au sein de sa résidence NUANCES, actuellement en cours de réalisation à Nantes. Idéalement située dans le quartier Mellinet-Canclaux, à seulement 200 mètres du tramway Gare Maritime et à 10 minutes à pied de l’Île de Nantes, cette résidence offre un cadre idéal pour un investissement locatif, avec des logements allant du studio au T5.

Quelles sont les conditions à respecter pour bénéficier du dispositif Jeanbrun ?

Engagement de location de 9 ans

Pour bénéficier du dispositif relance logement, l’investisseur devra respecter plusieurs conditions à respecter :

• louer le bien pendant au moins 9 ans ;
• proposer une location nue ;
• faire du logement la résidence principale du locataire.

En cas de revente anticipée, les avantages fiscaux pourraient être remis en cause.

Plafonds de loyer

Comme pour les anciens dispositifs, des plafonds de loyers devraient être appliqués afin de favoriser un accès au logement plus abordable.

Ces plafonds varieront selon :

• la zone géographique ;
• le type de logement ;
• la composition du foyer.

Pour le détail du cadre applicable au bailleur privé, il est conseillé de consulter l’article dédié au dispositif Jeanbrun.

Plafonds de ressources des locataires

Des plafonds de ressources des locataires devraient également encadrer le dispositif.

Le principe :

• réserver l’avantage fiscal aux logements loués à des ménages intermédiaires ;
• soutenir l’offre locative dans les zones tendues.

Là encore, les seuils précis sont attendus dans les textes d’application définitifs.

Combien rapporte le plan de relance logement ? Exemple chiffré

Prenons le cas d’un T2 acheté 250 000 € dans une grande ville éligible.

Hypothèses

• Prix d’achat : 250 000 €
• Loyers annuels : 10 200 €
• Durée d’engagement : 9 ans
• Taux marginal d’imposition : 30 %

Estimation des avantages

• Amortissement annuel : 10 000 €
• Revenus locatifs imposables fortement réduits
• Économie d’impôt estimée : environ 3 000 € par an
• Gain fiscal potentiel sur 9 ans : environ 27 000 €

Résultat

Par rapport à un investissement classique sans dispositif :

• meilleure rentabilité nette ;
• effort d’épargne réduit ;
• optimisation durable de la fiscalité.

Ce fonctionnement peut également être comparé à certains mécanismes du LMNP pour de l’investissement en résidence étudiante, même si les règles diffèrent entre location nue et meublée.

Et si vous calculiez ce que pourrait vous rapporter le plan de relance logement en investissant avec Pierre Promotion ?

Plan de relance logement vs autres dispositifs : que choisir ?

Plan de relance logement vs Pinel

Le Pinel reposait sur une réduction d’impôts calculée sur le prix d’achat du logement. Le plan de relance logement fonctionne différemment : il utilise l’amortissement pour réduire les revenus imposables.

La logique change donc :

• Pinel = réduction directe d’impôt ;
• relance logement = optimisation des revenus locatifs.

Le nouveau système pourrait être plus intéressant pour les investisseurs cherchant un levier fiscal durable.

Plan de relance logement vs LMNP

Le LMNP repose sur la location meublée alors que le plan relance logement concerne principalement la location nue.

Le LMNP reste très performant sur certains marchés comme la résidence services ou la résidence étudiante. D’ailleurs, investir en LMNP dans le neuf en résidence étudiante conserve tout son intérêt pour les investisseurs recherchant une gestion simplifiée.

Le futur dispositif cible davantage les logements familiaux et les besoins du bailleur privé classique.

Plan de relance logement vs déficit foncier

Le déficit foncier concerne principalement les biens anciens avec travaux. Le dispositif relance logement vise davantage les programmes neufs.

Les deux approches peuvent être complémentaires selon :

• le profil de l’investisseur ;
• le niveau de revenus ;
• les objectifs patrimoniaux.

Comment investir avec le plan de relance logement ? Les étapes clés

1. Définir son budget

Avant tout achat, il est essentiel d’évaluer :

• sa capacité d’emprunt ;
• son effort d’épargne ;
• ses objectifs patrimoniaux.

2. Choisir une zone éligible

L’emplacement reste central pour garantir la réussite de l’investissement et limiter le risque de vacance locative.

3. Sélectionner un programme neuf adapté

Les programmes de logements neufs développés par Pierre Promotion permettent d’investir dans des logements modernes répondant aux attentes des locataires.

4. Signer une VEFA

L’achat sur plan permet de bénéficier des dernières normes énergétiques et de frais de notaire réduits.

5. Mettre le bien en location

Le logement doit ensuite être loué selon les règles prévues par le dispositif :

• durée minimale ;
• plafonds ;
• respect du cadre fiscal.

Plan de relance logement : les points de vigilance avant d'investir

Même si le plan de relance logement suscite beaucoup d’intérêt, certains points doivent être surveillés.

À ce jour, plusieurs décrets d’application sont encore attendus. Le texte peut encore évoluer au cours du parcours parlementaire avant son adoption définitive dans la future loi de finances.

Il est également essentiel de :

• vérifier la qualité de l’emplacement ;
• analyser la rentabilité réelle ;
• anticiper les charges de gestion, d’assurance et de taxe foncière ;
• ne pas investir uniquement pour l’avantage fiscal.

Enfin, face à la crise actuelle du logement et à la baisse des mises en chantier, sélectionner un programme immobilier de qualité reste un élément déterminant pour sécuriser son investissement sur le long terme.