Pourquoi créer une SCI pour l'achat d'un bien immobilier dans le neuf ?

L’immobilier neuf attire de plus en plus d’investisseurs soucieux de faire fructifier leur capital tout en bénéficiant de garanties solides. Dans cette stratégie patrimoniale, créer une SCI pour achat immobilier s’impose comme une solution souple, efficace et pérenne. En facilitant l’acquisition, la gestion et la transmission d’un patrimoine immobilier, la SCI (Société Civile Immobilière) est un outil redoutablement performant, notamment dans le cadre d’un achat immobilier neuf.

Ce guide complet vous explique tout.

Comprendre la SCI : Définition et fonctionnement

Avant d’entamer toute démarche de création, il est essentiel de bien appréhender le rôle d’une SCI et les opportunités qu’elle offre. Créer une SCI permet d’encadrer juridiquement l’acquisition et la gestion de biens immobiliers, en assurant une répartition équitable des responsabilités et des droits entre les associés. Cette structure devient d’autant plus pertinente dans le cadre d’un achat d’un bien immobilier neuf, où les enjeux financiers, fiscaux et patrimoniaux sont importants.

Créer un SCI pour achat immobilier : qu’est-ce que c’est et comment ça fonctionne ?

La SCI, ou société civile immobilière, est une personne morale constituée par au moins deux associés. Son but principal est de détenir, gérer, transmettre ou louer un ou plusieurs biens immobiliers.

Contrairement à une indivision, créer une SCI permet une répartition claire des droits via des parts sociales, rendant la gestion plus fluide. Elle fonctionne comme toute société, avec un gérant de la SCI désigné, des statuts, un siège social, une comptabilité, et un cadre juridique rigoureux.

La création d’une SCI implique :

• La rédaction des statuts de la SCI : ce document fondateur fixe les règles de fonctionnement de la société. Il précise notamment l’objet social, la durée de la SCI, la répartition des parts sociales entre les associés, les modalités de prise de décision, et les pouvoirs du gérant. nous recommandons de faire appel à un professionnel pour rédiger des statuts adaptés à votre situation.
• Constituer et déposer le capital auprès de votre banque : celui-ci peut être fixe ou variable. Le capital social peut être constitué d’apports en numéraire, en nature (biens) ou mixtes. Il n’existe pas de minimum légal, mais il est important de choisir un montant cohérent avec le projet immobilier envisagé.
• Le dépôt au journal d’annonces légales (JAL) : cette formalité consiste à publier un avis de constitution dans un journal habilité du département du siège social pour rendre publique la création de la SCI et d’informer les tiers.
• L’immatriculation au tribunal de commerce : la SCI doit être immatriculée au registre du commerce et des sociétés (RCS) afin d’obtenir un numéro SIREN. Ce dossier comprend plusieurs pièces justificatives : statuts, attestation de publication au JAL, formulaire M0, pièce d’identité du gérant, etc.

Création d’une SCI : les différents types de Société Civile Immobilière (ex : créer une SCI familiale)

Il existe plusieurs formes de SCI selon les objectifs poursuivis :

• SCI familiale : Constituée entre les membres d’une même famille, elle facilite la transmission d’un patrimoine immobilier. Idéale pour acheter un bien immobilier, acheter une maison ou un appartement, au nom d’une famille tout en évitant une indivision.
• SCI de location : Créée dans un but d’investissement locatif, elle permet de percevoir des revenus fonciers tout en optimisant la fiscalité.
• SCI construction-vente (SCICV) : Acheter pour construire et revendre. Elle relève cependant du régime commercial.
• SCI de jouissance : Détenir un bien immobilier à plusieurs pour un usage privé.

Les avantages d’un achat immobilier dans le neuf via une SCI

Investir dans le neuf par l’intermédiaire d’une SCI présente des atouts majeurs. Cette approche permet non seulement de bénéficier d’une organisation claire entre les différents membres du projet, mais aussi de profiter des avantages propres à l’immobilier neuf : réductions fiscales, performances énergétiques accrues, et une grande sécurité juridique. En structurant l’acquisition via une SCI, les associés se protègent mutuellement tout en optimisant leur investissement sur le long terme.

Acheter un bien immobilier pour optimisation fiscale et les avantages de la TVA réduite

La SCI pour acheter dans le neuf permet de créer une SCI pour achat immobilier tout en profitant d’avantages fiscaux. Par exemple, la TVA réduite à 5,5% est possible dans certaines zones sous conditions (quartiers prioritaires, ANRU).

En SCI, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers si la SCI est imposée à l’IR (impôt sur le revenu). Cela permet de réduire considérablement le montant de l’impôt payé par les associés.

Acheter une maison ou un appartement neuf : la facilité de gestion du gérant de la SCI et de transmission du patrimoine immobilier

Contrairement à une indivision, la SCI simplifie la gestion d’un achat immobilier : chaque associé détient des parts sociales, et non directement le bien immobilier. Cela évite les blocages entre les personnes en cas de vente ou de succession.

La transmission du patrimoine est aussi facilitée : on peut transmettre progressivement les parts sociales, avec des abattements fiscaux renouvelables tous les 15 ans, même aux petits-enfants.

La facilité d’emprunt auprès des institutions bancaires

La SCI pour acheter un bien immobilier rassure souvent les banques : la société civile présente un cadre juridique stable, avec une gestion claire et un projet structurant.

Les personnes physiques associées peuvent aussi se porter cautions, ce qui facilite l’obtention du crédit. Les revenus des membres d’une même famille peuvent être mutualisés pour augmenter la capacité d’emprunt, dans le cadre de la SCI familiale.

Les conseils de Pierre Promotion sur la SCI dans le neuf

Dans un article publié sur notre blog, nous avons détaillé les erreurs à éviter lors de la création d’une SCI, en particulier dans le cadre d’un achat dans le neuf.

Chez Pierre Promotion, nous accompagnons régulièrement des clients souhaitant acheter un bien immobilier neuf et ainsi créer une SCI familiale. Voici nos recommandations :

• Définir un projet clair entre les associés (location, revente, usage personnel…)
• Faire appel à un expert-comptable pour la comptabilité de la SCI
• Privilégier la rédaction des statuts personnalisée pour prévoir les situations courantes (vente, décès, succession, départ d’un associé)
• Réfléchir à la forme de SCI et au régime fiscal le plus avantageux (IS ou IR)

Rédiger les statuts est une étape clé. Elle ne doit pas être négligée : chaque clause peut avoir des conséquences fiscales ou juridiques importantes. Par exemple, la présence ou non d’un droit de préemption entre associés ou au bénéfice des héritiers peut éviter des situations conflictuelles à l’avenir.

Nos équipes sont à votre disposition pour vous orienter dans la création d’une SCI, choisir le bon bien immobilier et mettre en place un montage sur-mesure.

Régime fiscal attractif de la SCI dans l’achat neuf

L’un des grands atouts de la société civile immobilière (SCI) réside dans sa fiscalité modulable. Lors de la création d’une SCI, il est impératif de choisir entre deux régimes fiscaux principaux : impôt sur le revenu (IR) ou impôt sur les sociétés (IS). Ce choix, effectué au moment de l’immatriculation de la société auprès du tribunal de commerce, conditionne la manière dont les revenus locatifs, les charges, les plus-values ou encore l’amortissement du bien immobilier seront traités.

Ce paramètre doit être analysé en lien avec la durée de détention du bien, le projet familial ou patrimonial, et la volonté des associés de générer des revenus immédiats ou de capitaliser sur le long terme. Une mise à jour régulière des statuts peut s’avérer nécessaire : il est possible d’opter pour l’IS après coup, si la situation évolue. L’accompagnement d’un expert-comptable est ici fortement recommandé pour faire les bons arbitrages et éviter toute erreur de comptabilité pouvant nuire à la rentabilité de l’investissement immobilier.

Régime des intérêts d’emprunt et réduction d’impôts

Le régime fiscal de la SCI détermine la manière dont seront traités les intérêts d’emprunt, les travaux, et les éventuelles déductions fiscales liées à un achat d’un bien immobilier neuf.

• À l’IR (l’impôt sur le revenu) : chaque associé est imposé personnellement, au prorata de ses parts sociales, sur les revenus fonciers générés par la SCI. Ce régime permet de déduire certaines charges comme les intérêts d’emprunt, les travaux d’entretien ou les frais de gestion, allégeant le revenu net imposable.
• À l’IS (l’impôt sur les sociétés) : c’est la SCI, en tant que personne morale, qui est imposée. Ce régime permet à la société de pratiquer l’amortissement du bien, c’est-à-dire de comptabiliser la perte de valeur du bien dans le temps. Cela peut réduire fortement le bénéfice imposable. En revanche, les plus-values immobilières lors de la vente seront soumises à une fiscalité plus lourde.

Quel régime choisir entre IR et IS ?

Le choix entre IR et IS dépend des objectifs patrimoniaux et de la stratégie d’investissement des associés.

• L’Impôt sur le revenu (IR) est souvent recommandé pour créer une SCI familiale, pour une gestion simple, transparente, et lorsqu’il y a volonté de transmission du patrimoine immobilier à moyen terme. Il permet également de bénéficier d’abattements sur les droits de succession ou les donations entre parents et enfants, notamment en cas de transmission progressive des parts sociales.
• L’Impôt sur les sociétés (IS) est à privilégier si l’on cherche une approche davantage optimisée sur le plan comptable, ou si l’on prévoit de revendre le bien au bout de plusieurs années. Le mécanisme d’amortissement, l’imposition sur un bénéfice réel et la possibilité de capitaliser dans la société peuvent faire de l’IS une solution intéressante pour les projets à forte rentabilité ou à long terme.

Dans tous les cas, la création de la SCI doit s’accompagner d’une analyse sur mesure. Un expert-comptable ou un professionnel du droit fiscal saura modéliser les différents scénarios pour orienter la famille, dans le cadre de la SCI familiale, les associés, ou les investisseurs vers la solution la plus pertinente.

Le dispositif LMNP : une alternative complémentaire à la SCI

La location meublée non professionnelle permet de louer un logement neuf meublé tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse : amortissement du bien, déduction des charges et intérêts d’emprunt. S’il s’applique surtout en nom propre, il peut dans certains cas être compatible avec une SCI à l’IR. Cette solution peut compléter une stratégie d’investissement locatif, notamment pour optimiser les revenus et réduire l’impôt. Un expert-comptable pourra vous aider à choisir entre SCI et LMNP selon vos objectifs.

Souplesse de gestion et possibilités de démembrement

La SCI offre une grande liberté dans l’organisation interne, permettant aux associés d’adapter les règles de fonctionnement selon leurs besoins. Cette souplesse permet de mieux anticiper les évolutions familiales, pour SCI familiale, ou patrimoniales, en facilitant la répartition des droits et des responsabilités entre les parties prenantes. Elle devient un outil privilégié pour structurer un patrimoine immobilier de manière pérenne et fluide.

L’attribution de la répartition du capital social et leurs impacts

La Société Civile Immobilière (SCI) permet également d’encadrer les transmissions internes grâce au droit de préemption entre associés, souvent prévu dans les statuts pour éviter l’entrée de tiers non désirés au capital. Lorsqu’un associé détient ses parts sociales en nom propre, celles-ci intègrent directement son patrimoine personnel. Cela peut influencer le mode de transmission ou de donation, notamment en matière de fiscalité successorale ou de protection du conjoint survivant.

Les parts sociales sont au cœur du fonctionnement de la SCI. Elles permettent une répartition souple entre les associés, selon les apports ou la volonté de chacun. Les parts sociales peuvent être cédées, transmises ou données dans un cadre fiscal avantageux.

Le démembrement de propriété : usufruit et nue-propriété (droit de préemption)

La Société Civile Immobilière (SCI) autorise le démembrement de propriété : une personne peut détenir l’usufruit (droit d’usage et revenus), tandis qu’une autre détient la nue-propriété.

Ce montage est fréquent entre parents et enfants, ou petits-enfants, pour anticiper une succession. Il peut être renforcé par des clauses statutaires prévoyant un droit de préemption au profit des héritiers déjà associés, limitant ainsi les conflits potentiels.

Avantages spécifiques à l’investissement dans le neuf

L’immobilier neuf conserve une place de choix dans les stratégies patrimoniales des Français. Il répond aux nouvelles normes environnementales, apporte un confort de vie optimal et bénéficie d’un encadrement légal très protecteur pour les acheteurs. Couplé à la SCI, ce type d’investissement permet de cumuler sécurité, performance et transmission facilitée, le tout dans un cadre fiscal et juridique très avantageux.

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Exonérations et réductions fiscales associées au neuf

Investir dans un bien immobilier neuf offre de nombreux avantages :

• Frais de notaire réduits (environ 2,5 % contre 7-8 % dans l’ancien)
• Exonération de taxe foncière pendant 2 ans dans de nombreuses communes
• Accès à certains dispositifs d’aide à un investissement locatif
• Normes énergétiques performantes assurant des économies d’énergie à long terme

La sécurité et la conformité aux normes environnementales et techniques

Acheter un bien immobilier neuf via la SCI, c’est aussi profiter d’un appartement ou une maison :

• Conforme aux dernières normes environnementales (RE2020, HQE…)
• Protégé par des garanties : garantie d’achèvement, garantie biennale, garantie décennale
• Moins exposé à des travaux de rénovation coûteux

L’acquisition est plus sereine, prévisible, et vous bénéficiez d’un cadre juridique protecteur pour votre projet immobilier.

En conclusion, créer une SCI pour acheter un bien immobilier neuf est une solution stratégique qui combine souplesse, sécurité juridique et optimisation fiscale. Que ce soit une SCI familiale ou pour un investissement locatif, la SCI permet une gestion personnalisée et pérenne du patrimoine immobilier. Chez Pierre Promotion, nous mettons notre expertise au service de vos ambitions pour vous accompagner à chaque étape de votre projet.

Chaque étape du processus doit être soigneusement encadrée. Chez Pierre Promotion, nous vous accompagnons à chaque étape pour sécuriser votre achat de bien immobilier neuf et optimiser votre patrimoine immobilier dans les meilleures conditions.

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