Le dispositif Pinel, qu’est-ce que c’est ?

C’est un dispositif de réduction de l’impôt prévu par le Code Général des Impôts (Article 199 nonovicies du Code Général des Impôts)

La réduction est doublement limitée :

  • à 300.000 euros par personne et par an
  • à 5.500 euros par m² de surface habitable

Le taux de réduction varie de 12, 18, à 21% en fonction de la durée de l’engagement de location pris par l’investisseur (6, 9, 12 ans).

Ainsi l’engagement doit porter sur :

  • La location d’un logement à usage d’habitation principale
  • Au plus tard dans l’année de l’achèvement de l’immeuble (ou de son acquisition si postérieure)
  • Pendant une durée minimale de 6 à 12 ans
  • Moyennant un loyer dont le montant mensuel, hors charges, ne doit pas dépasser un plafond exprimé en €/m² (ce plafond variant par zone)

Dispositif Pinel, conditions liées au locataire

Plafonds de ressources

Pour permettre à l’investisseur de bénéficier du dispositif Pinel, le revenu fiscal de référence N-2 du locataire ne doit pas dépasser un certain plafond. Celui-ci varie selon la situation familiale du locataire et de la zone dans laquelle se situe le bien loué.

A titre d’exemple, voici les plafonds pour les baux conclus en 2017 :

Dispositif Pinel, conditions liées à l’investissement

Type d’acquisition

  • Logement neuf
  • Logement en état futur d’achèvement
  • Logement à construire
  • Logement ancien transformé en logement neuf
  • Logement indécent réhabilité
  • Local faisant l’objet de travaux de transformation pour changement de destination en logement

Voir nos logements éligibles : https://www.pierrepromotion.com/programmes/logement/

La réduction d’impôts est limitée à 2 logements maximum par an.

Délais d’achèvement

  • Logement en état futur d’achèvement : Dans les 30 mois de la signature de l’acte authentique d’acquisition
  • Logement à construire : Dans les 30 mois de la date d’obtention du permis de construire
  • Logement faisant l’objet de travaux : Au plus tard le 31 décembre de la 2ème année de l’acquisition du logement ou du local réhabilité

Performance énergétique du logement

Logement en état futur d’achèvement ou à construire : Respect de la réglementation thermique RT 2012 (ou label BBC 2005 en cas de permis de construire déposé avant le 1er janvier 2013)

Logement faisant l’objet de travaux : Label HPE rénovation 2009 ou label rénovation 2009

Période de l’investissement

La réduction s’applique aux opérations réalisées entre septembre 2014 et décembre 2017.

Pour l’appréciation de cette condition, on se réfère à la date de conclusion de l’acte authentique.

Ainsi, pour l’application du dispositif Pinel aux logements acquis neufs ou à construire, les actes authentiques doivent être conclus au plus tard le 31 décembre 2017.

Cependant, le projet de loi Mézard prorogerait de 4 nouvelles années le bénéfice de ce dispositif, tout en le restreignant dans son étendue géographique.

Actuellement, les zones A, A bis et B1 bénéficient de plein droit du dispositif et sur agrément de l’État la zone B2.

Consulter la liste des villes et communes éligibles à la loi Pinel par zones : https://www.loi-pinel-info.org/docs/Zones-loi-pinel.pdf

Jusqu’au 31 décembre 2017, les communes de la zone C peuvent également, sur agrément et à condition de démontrer un besoin particulier en logement locatif le justifiant, bénéficier du dispositif.

Dispositif Pinel, méthodologie

Calcul de la surface

Surface Pinel = surface habitable + moitié de la surface des annexes (dans la limite de 8 m² par logement, 14 m² en Outre-Mer)

Surface habitable : surface supérieure à 1,80m, déduction faite des surfaces occupées par les cloisons, les murs, les marches et les cages d’escaliers, les embrasures de portes et de fenêtres, ainsi que les gaines. Article R.111-2 du code de la construction et de l’habitation. Hors caves et sous-sols, combles non aménagés, remises, terrasses, balcons, loggias, vérandas, locaux communs et autres dépendances, séchoirs extérieurs au logement, garages et stationnements.

Annexes et dépendances : parties de l’habitation réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement, qui ne font pas partie de la surface habitable, et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80m (articles R.353-12 et R.331-10 du code de la construction et de l’habitation). Exemple: celliers, sous-sols, caves, remises, loggias, vérandas, remises, balcons, combles et greniers aménageables, ateliers…

Calcul du loyer

Plafonds 2017 en € par m² :

  • Zone A bis : 16,83€
  • Zone A : 12,50€
  • Zone B1 : 10,07€
  • Zone B2 : 8,75€
  • Zone C : 8,75€

Afin de tenir compte de la surface du logement, il faut appliquer à ces plafonds un coefficient multiplicateur :

  • 1,2 si la surface est inférieure à 38 m²
  • 0,7 + 19/surface habitable (quotient arrondi à la 2ème décimale la plus proche) si la surface est supérieure à 38 m²

A noter : Le point d’équilibre égal à 1 est atteint pour une surface de 63 m².

Le projet de loi Mézard

Prorogation du dispositif Pinel

Communiqué de presse du 20 septembre 2017

Jacques Mézard, Ministre de la Cohésion des Territoires et Julien Denormandie, Secrétaire d’État, ont annoncé deux points essentiels concernant ce dispositif :

  • Prorogation de 4 ans du dispositif Pinel, soit jusqu’au 31 décembre 2021
  • Recentrage du dispositif sur les zones A, A bis et B1

Ainsi, le dispositif Pinel expirerait au 31 décembre 2017 pour les zones B2 et C.

Il reste à demeurer attentif sur la version finale de la loi projetée ainsi qu’à ses décrets d’application, dont la publication n’interviendra pas avant fin décembre 2017.

Autres mesures du projet Mézard

Plus-values immobilières

Le régime des plus-values est également visé par la refonte projetée.

Actuellement, une plus-values est taxée et imposée si le bien n’est pas la résidence principale du vendeur (sauf cas particulier).

Cette plus-value est diminuée par un abattement pour durée de détention.

Jusqu’en 2020, d’importants abattements fiscaux devraient être consentis sur les PVI pour la vente de terrains en zones tendues.

Ces abattements devraient être de :

  • 100% pour la vente de terrains permettant de construire du logement social
  • 85% pour la vente de terrains permettant de construire du logement intermédiaire
  • 70% pour la vente de terrains permettant de construire du logement libre

Le PTZ

Le régime du Prêt à Taux Zéro est lui aussi visé par le projet Mézard.

Actuellement, une plus-values est taxée et imposée si le bien n’est pas la résidence principale du vendeur (sauf cas particulier).

A compter de 2018, le PTZ pour l’achat d’un logement neuf ciblera les zones A, A bis et B1 jusqu’en 2021.

Une transition devrait être mise en place pour la zone B2.

A compter de 2018, le PTZ pour l’achat d’un logement ancien à rénover sera recadré sur les zones B2 et C jusqu’en 2021.